宁海县工业集聚点治理实施细则

为加快推进我县工业集聚点治理，推动产业转型升级，促进要素资源集约利用，提高企业本质安全和管理水平，实现高质高效安全发展，特制定本实施细则。

一、建立组织

由乡镇（街道）及园区主要领导牵头，建立工业集聚点治理工作协调推进机制，明确分工，落实责任，统筹协调工业集聚点治理的各项工作。同时根据工作推进需要成立政策处理组、政策保障组、项目建设组、维稳保障组等专班，由相关县管干部负责，落实专人包干、专班服务。各专班主要职责如下：

政策处理组：会同联村干部做好企业违法用地处置、个人住宅安置等工作；做好新增农用地征收及建设用地农转用报批工作；做好苗木迁移、地上附着物兑现等工作。

政策保障组：负责做好策划、包装、融资等工作；编制集聚点企业“准入清单”“负面清单”，并结合“亩均论英雄”改革，横向借鉴先进经验，探索建立正向激励标准和淘汰退出机制。

项目建设组：负责公示区域控制性详细规划报批工作；对接县级有关部门做好土地指标落实、违法用地补办、新建房屋分割作证、“多证并存”企业合并出证等事宜；指导企业开展自主改造工作，做好政策解读、政策兑现、改造指导、补办代办、审批服务等工作；做好集聚点内部道路、配套设施建设工作；配合做好项目审批等前期工作。

维稳保障组：负责做好集聚点治理过程中的维稳工作。

二、调查摸底

(一)确定治理范围。根据土地利用总体规划，结合区域现状，划定集聚点治理红线范围。

(二)摸清现状底数。按照确定的红线范围，摸清区域范围内的现状底数，包括企业数量（内部出租等情况）、土地（确权和未确权）面积及用途、建筑（合法建筑、未登记建筑）面积及用途、权证号、有否买卖、查封等。

(三)进行测绘汇总。测绘公司进场测绘，绘制建筑平面图和用地情况汇总图，并根据摸底情况进行标注，区分有产权证和无产权证建筑。

三、编制规划

(一)制定规划。根据区域产业特色和发展规划，经过充分论证，制定治理区域的控制性详细规划，确定该区域用地性质、道路布线及宽度、建筑容积率及层高、建筑立面风格等，报县工业全域治理工作领导小组办公室初审，初审通过后报县工业全域治理工作领导小组审核，最后报县政府审批。

(二)绘制改造三色图。按照控制性详细规划，绘制“红黄蓝”改造三色图（红色代表需限期拆除的违章建筑；黄色代表符合相关标准能予以补办产权证的未登记建筑；蓝色代表合法建筑）。根据安全生产、消防、环保和产业特色的要求进行改造建设。

(三)建立一企一档。按照控制性详细规划和改造三色图，对区域内企业进行测绘、界定，进一步明确可保留建筑、须拆除建筑，按照一企一策确定改造方式，建立一企一档案（电子档案、书面档案）。

四、制定方案

实施方案要明确治理范围、组织架构、治理模式、改造标准、治理进度要求及相关政策。

(一)治理范围。控制性详细规划划定的红线范围（规划红线图）。

(二)组织架构。属地乡镇（街道）及园区为治理提升项目责任主体。可由相应平台公司作为治理提升工程实施主体，负责政策兑现、项目融资、土地摘牌等具体工作。

(三)治理模式。治理提升可采取区块企业自主改造、平台公司统一开发、工业地产建设等方式。治理提升区内所有企业按照自行改造、原址重建、易址重建、搬离集聚点等类型分类实施深度改造提升，对保留部分建筑自行改造提升，对新建部分建筑采取自行建设、委托代建、联合建设等模式实施自主改造，对违法建筑一律依法拆除，必须严格按报建程序申报。市政道路建设需要的相关用地不收购、不征收，统一采用调产安置模式。鼓励其他市场主体参与治理区块的工业地产建设。

1．自行改造企业

(1)按照总体规划要求实施企业改造，企业提供设计方案，经责任单位审批后实施。

(2)企业需按照责任单位要求配合完成改造提升相关事项。

(3)企业因改造需置换土地的，按照以下标准执行：

①原则上在本治理区域内按土地面积1∶1予以置换；

②原址土地未确权的，按农用地标准向村集体征收；

③原址未确权土地按一定标准购买。

(4)对符合相关规定的未确权土地、未登记房屋，可予以补办合法手续，由产权人自行承担相关补办费用。

2．原址重建企业

(1)按照总体规划要求实施企业重建，企业提供设计方案，经责任单位审批后实施。

(2)企业需按照责任单位要求配合完成改造提升相关事项。

(3)企业因改造需置换土地的，按照以下标准执行：

①原则上在本治理区域内按土地面积1∶1予以置换；

②原址土地未确权的，按农用地标准向村集体征用；

③原址未确权土地按一定标准购买。

(4)因规划调整、道路建设需要所涉及建筑物的房屋评估价值按本节第（四）条第2点执行。

(5)原址重建企业按以下标准执行：

①对符合相关规定的未确权土地，可予以补办合法手续，由产权人自行承担相关补办费用。

②按相关政策调整重建房屋容积率，对符合分割条件的，允许分割做证出售，具体按照《宁海县小微企业园建设实施细则（试行）》（宁工业强县办〔2019〕5号）执行。

③为集约用地，鼓励企业做大做强，对重建房屋超过标准容积率部分可给予一定奖励，标准容积率为1.5。

④企业可以采用自行建设、委托代建、联合建设等方式进行重建，必须严格按报建程序申报。

3．易址重建企业

(1)按照总体规划要求实施企业重建，企业提供设计方案，经责任单位审批后实施。

(2)企业易址安置土地原则上限于本治理区域，按照以下标准执行：

①原址未确权土地，按土地面积1∶1予以置换；

②在符合总体规划的前提下，允许超面积购买土地，面积最高限原则上为原址已确权土地面积的1.5倍；

③原址土地未确权的，按农用地标准向村集体征用；

④原址未确权土地按一定标准购买。

(3)房屋评估价值按本节第（四）条第2点执行。

(4)按相关政策调整重建房屋容积率，对符合分割条件的，允许分割做证出售，具体按照《宁海县小微企业园建设实施细则（试行）》（宁工业强县办〔2019〕5号）执行。

(5)为集约用地，鼓励企业做大做强，重建房屋超过标准容积率部分可给予一定奖励，标准容积率为1.5。

(6)企业可以采用自行建设、委托代建、联合建设等方式进行重建，必须严格按报建程序申报。

4．搬离集聚点企业

(1)按照总体规划要求，对意向退出本工业集聚点规划红线范围的企业，按货币方式补偿。

(2)土地评估价值，按本节第（四）条第3点执行。

(3)房屋评估价值，按本节第（四）条第2点执行。

(4)一次性搬迁费，按房屋评估价值的3％补偿。

(四)改造标准。企业改造立足“四个提升”标准，即安全生产有质的提升、管理服务有质的提升、形象面貌有质的提升、产业转型有质的提升。企业内部改造必须按照安全生产、消防、环保和产业特色的要求进行建设。企业外部改造必须符合改造提升项目控制性详细规划要求，由企业提供设计方案，经责任单位审批后实施。

1．房屋面积与用途的确定

(1)改造企业房屋的建筑面积和土地面积，以产权证记载面积为准。

(2)改造企业房屋的用途，按产权证记载的用途确定。房屋产权证未载明的，按县自然资源规划局批准的用途认定。

2．房屋评估价值

(1)对已登记房屋产权，按照《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》（甬征评专〔2017〕1号）、《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程补充规定（一）》（甬征评专〔2019〕1号）、《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程补充规定（二）》（甬征评专〔2019〕2号）、《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程补充规定（三）》（甬征评专〔2020〕1号）等办法评估房屋价值。

(2)对未登记房屋产权，经相关部门审核可以补办登记手续的，按照《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程》（甬征评专〔2017〕1号）、《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程补充规定（一）》（甬征评专〔2019〕1号）、《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程补充规定（二）》（甬征评专〔2019〕2号）、《宁波市国有土地上房屋征收评估技术规程补充规定（三）》（甬征评专〔2020〕1号）等办法评估房屋价值，并扣减相应的报批费用。

(3)对未登记房屋产权，经相关部门审核认定为违章建筑物、构筑物的，由企业自行拆除，不予补偿。

3．土地评估价值

(1)对已确权土地，按该项目所在地基准地价，加上相应税费和报批费用确定土地评估价值。

(2)对未确权土地，由实施主体按农用地标准向村集体征收，摘牌后按土地征收成本加相应税费转让给相关企业。

(3)由于其他原因未取得相关供地手续的，由责任单位会同县自然资源规划局审核界定，予以补办合法手续，由产权人自行承担相关费用。

4．土地置换比例

(1)对企业因规划道路建设等，需要在本治理区域内易址安置土地的，原则上按土地面积1∶1予以置换。

(2)在符合治理区域控制性详规的前提下，允许超面积购买土地，面积最高限原则上为原址已确权土地面积的1.5倍。

(五)治理进度。按照方案明确各阶段的时间节点，绘制治理提升工作计划表和进度表，严格按照各项工作任务时间节点推进治理提升工作。

(六)奖励政策。根据各地实际，制订推进治理提升的奖励政策，提高企业参与的主动性和积极性。

五、动员发动

专班专人对包干企业进行动员发动，送达《违法建筑认定结果告知书》，要求企业签订承诺书，承诺改建、重建、拆建的时间，并对企业提出的实际问题予以解答。同时评估公司上门开展相关评估工作。

六、限时签约

根据一企一方案，按照自行改造、原址重建、易址重建、搬离集聚点等类型与每户企业签订协议。协议明确供地面积、地价及相关费用、补助及奖励标准等。

七、综合验收

企业按照一企一方案及协议明确的方式进行改造建设，完成后由县自然资源规划、住建、消防等部门进行联合验收。对验收合格的，予以办理不动产权登记证。

附件：1．工业集聚点治理提升工作实施步骤

          2．工业集聚点治理提升工程工作流程图

          3．工业集聚点治理提升工程政策保障图

          4．建设项目审批流程图

          5．宁海县合法工业用地上存量违法建筑处理流程图

          6．宁海县XXXXX工业集聚点治理提升工程调查表（参考样式）

          7．告知书（参考样式）

          8．承诺书（参考样张）

      2020 37 附件.doc

      宁海县人民政府办公室关于印发宁海县工业集聚点治理实施细则的通知.tif