各乡镇人民政府、街道办事处，县政府直属各单位：

　　《宁海县城镇老旧小区改造三年行动方案（2020—2022年）》已经县政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻落实。

　　宁海县人民政府办公室
　　2020年6月30日

　　（此件公开发布）

宁海县城镇老旧小区改造三年行动方案（2020—2022年）

　　为进一步改善我县城镇老旧小区居住环境，完善城市功能、提升城市形象，根据国务院、省、市加快推进城镇老旧小区改造的工作部署，结合我县实际，特制定本行动方案。
　　一、总体要求
　　(一)指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，落实中央城市工作会议精神，大力改造提升城镇老旧小区，补齐城镇配套设施和人居环境突出短板，完善城市管理和服务，不断满足人民日益增长的美好生活需要，打造共建共治共享的社会治理格局。
　　(二)工作目标。到2022年，基本完成全县城镇老旧小区改造任务，形成小区长效管理、基层有序治理、城市有机更新的工作机制，实现有完善的基础设施、有整洁的居住环境、有配套的社区服务、有长效的管理机制、有特色的小区文化、有和谐的邻里关系的“六有”目标。
　　(三)基本原则
　　1．自下而上、共同缔造。基层政府与相关部门从传统的决策者、包办者转变为引导者、激励者。发挥群众的主体作用，改造前问需于民，改造中问计于民，改造后问效于民，自下而上地开展城镇老旧小区改造工作。
　　2．先保基础、后促改善。重点解决消防、安防、房屋结构、公共卫生安全等隐患，弥补基础设施、服务功能不足。综合考虑城镇老旧小区自身特色和居民意愿，适当推进品质提升、美化靓化工程。
　　3．统筹兼顾、条块并联。以小区为改造基本单元，完善小区及其周边区域公共服务和社会服务配套，整体推进片区改造提升，推动城市有机更新。以“最多改一次”为目标，统筹推进小区改造和专项工程。
　　4．建管并举、标本兼治。坚持“改管结合、以改促管”理念，构建老旧小区长效管理机制，提升城镇老旧小区自治管理水平和城市基层社会治理能力。
　　二、改造任务
　　(一)改造范围。优先改造国有土地上2000年底前建成交付且未列入棚改计划、征收计划的老旧小区和可维修加固使用的楼房。也可改造2000年后建成的使用功能不完善、配套设施不完备、公共服务及社会服务缺项较多，且居民改造意愿强烈的住宅小区。别墅小区不单独列入城镇老旧小区改造范围。
　　(二)改造内容。研究编制城镇老旧小区改造规划设计的技术指导文件，分类明确改造内容。
　　1．基础类改造。主要满足居民公共安全需要和基本生活需求，包括违建拆除、破墙开店状况整治、外墙安全隐患治理、建筑户外结构构件维修；小区道路、无障碍设施等道路交通设施和配套管线、环卫设施等配套基础设施的改造。实施社区连片改造的，基础类改造内容还包括所涉区域内市政基础设施的改造。
　　2．完善类改造。主要满足居民改善型生活需求和生活便利性需要，包括：电梯加装、空调机位整治、外墙整饰、“口袋公园”、智慧管理、宣传栏等。
　　3．提升类改造。主要丰富小区及周边配套服务的供给，系统推动小区内外康体、文化、老人服务、幼抚、医疗、停车库（场）等公共服务设施的统筹配套，引导发展社区家政保洁、便民市场、便利店、快递设施等社会服务。
　　三、资金筹措
　　对城镇老旧小区改造的基础类改造，以政府出资为主；完善类改造，鼓励居民出资，政府予以补助；提升类改造，鼓励市场主体投入，政府在资源统筹使用等方面给予支持。实施片区整体改造提升的，政府性资金优先予以保障。
　　(一)财政资金。积极争取中央专项补助资金及专项债券，县级财政每年安排预算资金落实改造方案的编制工作经费和规划、设计等前期费用。养老、文化、教育、体育、污水零直排、雪亮工程及海绵城市建设等各渠道专项工程相关资金，与老旧小区改造项目统筹使用，提高资金使用效率。
　　(二)社会资金。探索创新投融资机制，吸引银行业、保险业等金融机构参与城镇老旧小区改造项目。盘活小区及周边区域资源，引导市场主体提供养老、托幼等公共服务和社会服务。吸引市场主体投资城镇老旧小区改造项目，在满足片区规划导向的前提下，推动办公用地、商业用地的规划调整；鼓励供水、供电、供气、通信等专营单位投资老旧小区管线整治改造项目。
　　(三)业主资金。鼓励居民出资参与城镇老旧小区改造，根据改造内容的产权和使用功能的专属程度制定居民出资标准，如楼道、外墙整饰、防盗窗、遮阳篷、空调外机整治等改造内容，鼓励居民承担合理的改造费用。小区共有部位及设施补偿赔偿资金、公共收益、直接出资、捐资捐物等，均可作为居民出资。居民出资可列入工程投资，也可划转至物业专项维修资金账户。老旧小区改造工程竣工后，可按照相关规定申请划拨物业专项维修资金和提取个人住房公积金。
　　四、组织实施
　　(一)合理确定城镇老旧小区改造项目实施计划
　　1．提出改造申请。社区指导小区业委会或居民小组向小区居民征集改造意愿，让居民选择改造内容。意愿经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意后，由业委会统计形成群众需求集中的改造内容，向街道提出书面改造初步申请。
　　2．制定初步改造方案。相关职能部门要根据小区及周边的空间资源、配套设施现状，结合相关规划提出专项工程实施需求。委托相关设计单位根据小区及周边配套情况、小区居民改造意愿和所选改造内容，提出初步改造方案。初步改造方案应包括改造项目工程设计、工程预算、资金筹集方案、长效管理机制等内容。
　　3．改造方案确认。由街道、社区指导业主对改造方案进行表决。经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主表决同意后，由小区业委会或居民自治小组确认并报送所在街道。街道对辖区内的老旧小区改造方案进行汇总，并报县住建局。
　　4．确定改造计划。县城镇老旧小区整治改造工作协调小组按照竞争性改造的原则，对上报改造小区进行打分，再根据项目计分排序、年度改造专项经费情况，综合考虑项目实施的梯次安排，谋划一批、储备一批、实施一批，统筹确定老旧小区改造项目实施计划，每年10月底前确定下年度城镇老旧小区改造项目实施计划。
　　(二)强化工程组织实施和监督管理
　　1．项目启动和工作组织。积极鼓励推行工程总承包（EPC）和项目全过程咨询管理模式，优先选择建筑市场信用评价好的企业实施改造，按有关规定组织项目报建，有效提升项目管理水平。
　　2．项目过程监督。加强工程质量和施工安全监管，规范城镇老旧小区改造项目的过程跟踪审计。建设单位要建立多位一体、各方参与的现场沟通协调平台，及时听取居民诉求，鼓励具有技术特长的居民参与工程监督。
　　3．组织竣工验收。城镇老旧小区改造项目完成后，建设单位组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收，小区业委会或居民小组参与竣工验收，工程质量安全监督部门要加强对工程验收的监督。
　　4．后续移交维护。竣工验收后，建设单位应按有关维保责任将竣工验收资料移交给业委会或专营单位。管线等专项工程由运营单位或使用管理单位根据产权归属负责设施设备的维修、养护。其余改造工程在保修期满后，由小区业主共同承担维护保养责任和费用。
　　(三)提升城镇老旧小区改造项目组织管理水平
　　1．注重文化传承。保留老旧小区的特征场景，提炼老旧小区的特色文化，形成老旧小区浓厚的文化氛围及和谐的邻里关系，通过科学规划，为城市发展历史留痕，展现和传承地域文化。
　　2．强化区域统筹。推进老旧小区连片改造提升，引导发展社区文化、养老、幼抚、保洁等公共服务，破解老旧小区停车难、出行难问题，推动小区及周边区域的基础设施更新，构建服务齐全、宜居便利的社区生活圈。
　　3．优化资源整合利用。建立存量土地整合利用与存量房屋盘活使用机制。利用小区及周边闲置地、拆除违法建筑所得地等零星土地，优先用于建设配套服务设施。整合利用小区及周边公有闲置房屋和低效用地，为发展公共服务和社会服务提供空间。
　　4．强化管线协调。要与水、电、气等各专营单位强化沟通协调，明确改造项目管线整治资金分担、施工配合、维保责任等事宜。各专营单位要结合城镇老旧小区改造项目实施计划，合理安排项目建设年度计划。
　　五、管理机制
　　(一)推动小区业主自治。积极推进业主委员会的成立及运作，有效构建社区党组织领导下的居委会、业主委员会、物业服务企业共同参与的小区治理模式。积极开展形式多样的基层协商，发挥基层协商民主作用，把小区居民共同议定的事项固化形成小区管理规约，居民共同遵守并且相互监督执行。
　　(二)建立健全物业管理。结合城镇老旧小区改造，引入专业化物业服务。建立物业服务收费与物业服务水平挂钩的动态调价机制，对严格执行物业管理制度、物业服务收费达到最低物业收费标准的小区，按有关规定给予财政补助。
　　(三)完善维修资金归集机制。对未交纳专项维修资金的住宅小区，应在城镇老旧小区改造方案中明确筹集专项维修资金的措施。对于专项维修资金使用余额不足首期交付标准30%的，应当自不足当年开始缴纳日常维修费，为房屋后续维修提供资金保障。
　　(四)强化公共收益管理。盘活小区资源，在改造中可以根据小区实际增设停车位计取停车费、改造经营用房出租、公共区域部位获取广告费等，增加小区“造血功能”。经营性收益可委托物业服务企业保管，也可经业主大会决定由业主委员会负责管理，并定期在物业管理区域内公示收益收支情况，接受全体业主的监督。
　　(五)持续推进小区环境整治行动。在老旧小区中持续开展以“治五乱、促五修、查五违、建五制”为重点的环境整治专项行动，强化物业管理常态化巡查机制建设，强化执法进小区联动机制建设，使群众反映强烈的民生“顽疾”得到有效治理，巩固城镇老旧小区改造的成果。
　　六、组织保障
　　(一)强化组织领导。建立县城镇老旧小区整治改造工作协调小组，协调小组办公室设在县住建局，统筹推进各项工作。各部门根据各自工作职责，积极参与做好城镇老旧小区改造相关工作。落实属地街道主体责任，建立社区协助推进、居民全程参与的工作模式。
　　(二)强化资金保障。按照集中财力办大事财政政策要求，将城镇老旧小区改造列入大事清单，积极争取各类专项补助资金，加强资金使用审计监督力度。充分发挥财政资金的杠杆作用，研究出台吸引社会资本参与的支持政策。
　　(三)强化督导考核。将城镇老旧小区改造工作纳入目标管理考核，建立定期研究、督导检查、考评通报等工作制度，实行平时督导和定期考核相结合，加强对城镇老旧小区改造提升工作的跟踪指导，查看工作实效。
　　(四)强化舆论引导。通过多渠道多方式宣传城镇老旧小区改造政策，激发广大群众迫切改造的愿望，树立改造“主人翁”意识，发挥改造“主角”作用，共同推进城镇老旧小区改造工作。
　　七、其它
　　本方案自2020年7月30日起实施。此前发布的有关政策内容与本方案不一致的，以本方案为准。

宁海县人民政府办公室关于印发宁海县城镇老旧小区改造三年行动方案（2020—2022年）的通知.tif