西郊路拓宽工程1号地块国有土地上房屋征收补偿方案
（征求意见稿）
为推进我县城市化建设进程，改善居民住房条件和生活环境，促进国民经济和社会发展，拟对西郊路拓宽工程1号地块范围内国有土地上的房屋进行征收。为维护征收当事人的合法权益，确保房屋征收工作正常开展，按照国有土地上房屋征收补偿相关政策法规，结合该地块的实际，制定本方案。
一、征收目的
本项目系政府组织实施的公共事业需要的房屋征收项目，符合法定公共利益。
二、征收范围
东至纺织西路，南至厂房，西至西郊路，北至西郊路（具体详见征收红线图）。
三、调查的基本情况
该地块土地面积约760平方米，房屋建筑面积约1330平方米，总户数8户，其中7户住宅，1户非住宅。
四、补偿依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》《宁海县人民政府关于印发宁海县国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》《宁海县人民政府关于修改<宁海县国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定>的决定》等。
五、房屋面积与用途的确定
(一)被征收房屋的建筑面积和土地面积，以产权证记载面积为准。
(二)征收砖混结构住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载的建筑面积各户不一致的，以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。
(三)被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经城乡规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按城乡规划主管部门批准的用途认定。
1.《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行前已改变用途并按改变后的用途延续使用的，可以按改变后的用途认定；其中改变为商业用途的，应当取得合法有效的营业执照。
2.1990年4月1日以后，未经自然资源和规划行政主管部门同意擅自改变房屋用途的，按原房屋用途认定。其中住宅用房实际改为商业用途并以改变后的用途使用，且取得合法有效营业执照或其他有效证明的被征收房屋，给予营业补助，2015年9月1日后不予补偿。计算公式为：改变房屋用途营业补助=（按商业用途市场评估价值－按原用途市场评估价值）×系数。
《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行后至2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行前，系数为50％。
2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后至2015年9月1日《宁海县人民政府办公室关于印发宁海县放宽市场主体住所（经营场所）登记条件规定的通知》施行前，系数为30％。
经营面积原则上以工商登记资料记载的地面一层面积为准。工商登记资料未登记经营面积或与实际经营面积不符的，按地面一层实际经营面积核定。房屋部分改变用途的，原则上以结构自然间为单位划分用途。
六、住宅的货币补偿与补助方案
(一)房屋价值的补偿
被征收房屋评估价值（不包括装修及附属物补偿金额，下同）由依法选定或者确定的评估机构（以下简称评估机构）根据评估比准价格，结合房屋建筑结构、建筑面积、成新、层次、容积率等因素评估确定。被征收房屋的装修及附属物的评估价值，由同一家评估机构评估确定。
本项目预评估时点为2021年2月25日，住宅比准案例设定为：用途为住宅，土地使用权类型为出让，房屋结构等级为砖混三等，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），层高≤4.2米（层高调节系数为0），已使用年限为20年（2001年建成），内部无装修。预评估比准价格为12010元/平方米。本项目住宅房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
(二)货币补偿补助
被征收人选择货币补偿方式的，按被征收房屋评估价值的25％给予货币补偿补助。
(三)一次性补偿搬迁费
按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，其中不足1万元的，按1万元补偿。
(四)临时过渡费补助
按被征收房屋建筑面积每月每平方米15元计算，其中每月不足800元的，按800元补偿。补助期限为六个月。
七、住宅的产权调换补偿与补助方案
(一)产权调换住宅房屋房源
房源为房屋征收部门提供的学南家园、方园小区、金宸台、城西幼儿园北拟建小区，均为成套房。学南家园为建筑面积约90平方米、110平方米、120平方米、145平方米档次产权调换房屋，方园小区为建筑面积约105平方米、120平方米档次产权调换房屋，金宸台为建筑面积约85平方米、110平方米、135平方米档次产权调换房屋，城西幼儿园北拟建小区为建筑面积约70平方米、110平方米档次产权调换房屋，具体套型以规划设计为准。产权调换住宅房屋按评估价值与被征收住宅房屋补偿价值结算差价。选房办法另行制订。
(二) 产权调换住宅房屋预评估比准价格
学南家园预评估时点为2021年2月25日，比准案例设定为：用途为住宅，土地使用权类型为出让，房屋结构等级为钢混一等，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），已使用年限为7年（2014年建成），内部无装修。预评估比准价格为12500元/平方米。
方园小区预评估时点为2021年2月25日，比准案例设定为：用途为住宅，土地使用权类型为出让，房屋结构等级为钢混一等，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），已使用年限为3年（2018年建成），内部无装修。预评估比准价格为12500元/平方米。
金宸台预评估时点为2021年2月25日，比准案例设定为：用途为住宅，土地使用权类型为出让，房屋结构等级为钢混一等，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），已使用年限为0年（期房），内部无装修。预评估比准价格为13860元/平方米。
城西幼儿园北拟建小区预评估时点为2021年2月25日，比准案例设定为：用途为住宅，土地使用权类型为出让，房屋结构等级为钢混一等，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），已使用年限为0年（期房），内部无装修。预评估比准价格为13860元/平方米。
本项目产权调换房屋最终评估比准价格由依法确定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。每套产权调换住宅房屋的具体价格将结合层次与朝向差价率评估确定。
(三)住宅房屋产权调换的补偿面积
按被征收住宅房屋补偿价值（包括被征收住宅房屋评估价值与住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和，不包括装修及附属物补偿金额，下同）与产权调换住宅房屋评估比准价换算，根据换算结果增加12％的产权调换面积补助与本条第（四）项电梯的公摊面积补助后，其建筑面积仍低于被征收住宅房屋建筑面积的，再增加两者差额部分，向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。补助面积部分不支付房款。
(四)住宅房屋产权调换公摊面积补助
产权调换住宅房屋为设置电梯建筑的，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠前给予公摊面积补助：每单元设置一部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置二部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。
(五)住宅房屋产权调换差价结算补助
换算结果面积增加12％的产权调换面积补助与电梯的公摊面积补助后，低于被征收住宅房屋建筑面积的差额部分以及向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠15平方米内部分建筑面积，按该部分房屋评估价值的10％给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。超过15平方米至45平方米（含）部分，按该房屋评估价值结算。超过45平方米以上部分，按该房屋评估价值上浮10％结算。
产权调换住宅房屋的储藏室以建设搭配为准，按照评估价值的10％给予差价结算补助；地下停车位签约时预定，按照评估价值的10％给予差价结算补助。
(六)一次性补偿搬迁费
按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，其中不足1万元的，按1万元补偿。
(七)临时安置费
过渡期限内，被征收人可以选择自行安排过渡用房。房屋征收部门应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后6个月内的临时安置费。临时安置费按被征收房屋建筑面积每月每平方米15元计算，其中每月不足800元的，按800元补偿。
超过补偿安置协议约定的过渡期限未交付用于产权调换住宅房屋的，自逾期之月起按最新的临时安置费核算标准的2倍支付临时安置费。其中期房过渡期限为24个月。
八、奖励
被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，住宅房屋按被征收房屋评估价值的10％给予签约搬迁奖励，每户低于2万元的，按2万元奖励。
九、补偿费支付方式及期限
(一)被征收人选择货币补偿的，被征收房屋搬迁腾空后一次性结清补偿费。
(二)被征收人选择产权调换的，被征收房屋搬迁腾空后，房屋征收部门支付40％补偿费，余款在产权调换房屋交付时结算。
十、其他相关问题处理办法
(一)被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，两者选其一。
(二)征收私有住宅房屋，对仅拥有房屋公用部位面积的被征收人实行货币补偿，不作房屋产权调换。
(三)征收范围内涉及的独立登记有国有土地使用权证无房屋的土地，可以根据土地使用权证记载的用途，参照房屋征收补偿的有关规定给予相应的补偿、补助和奖励。
(四)被征收人自补偿协议生效之日起五年内仍可以享受原被征收房屋的学区就学。
(五)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行前建造的未经登记建筑，可按照合法建筑的有关规定给予补偿。
1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行后至1996年4月1日《宁波市城市规划管理条例》施行前合法用地上建造的未经登记建筑，可按照合法建筑的有关规定进行补偿。
1996年4月1日《宁波市城市规划管理条例》施行后已领取建设工程规划许可证建造的未经登记建筑，可按照合法建筑有关规定给予补偿。
1996年4月1日《宁波市城市规划管理条例》施行后至2010年11月1日《关于建立宁海县制止和查处违法用地违法建设联动工作机制的意见》发布前合法用地上建造的未经登记建筑，当事人在征收期限内配合房屋征收工作自愿拆除的，可按照合法建筑的90％给予补偿。
(六)选择产权调换的被征收人在结算时按规定缴纳物业专项维修资金。
(七)方案未明确的补偿内容按本方案第四条补偿依据中有关规定办理。
十一、房屋征收部门和房屋征收实施单位
房屋征收部门：宁海县房屋征收管理中心。
房屋征收实施单位：宁海县城市房屋拆迁有限公司。
十二、签约期限和搬迁期限
本项目签约期限为一个月，搬迁期限为三个月。具体起止日期在评估机构选定或者确定后由房屋征收部门另行公告。