为推进我县城市化建设进程，促进国民经济和社会发展，拟对老客运总站南地块项目（南1号地块）范围内国有土地上的房屋进行征收。为维护征收当事人的合法权益，确保房屋征收工作正常开展，按照国有土地上房屋征收补偿相关政策法规，结合该地块的实际，制定本方案。
一、征收目的
本项目系政府组织实施的对基础设施落后地段进行旧城区改建需要的房屋征收项目，符合法定公共利益。
二、征收范围
东至兴宁路沿街房屋，南至外环西路，西至原志清阀门厂，北至厂房（详见征收红线图）。
三、调查的基本情况
该地块土地面积10328.30平方米，房屋建筑面积7678.89平方米，总户数3户，为非住宅。
四、补偿依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人大常委会公告第14号）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令第219号，根据市政府令第244号第一次修正，第248号第二次修正）、《宁波市人民政府关于印发宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（甬政发〔2021〕28号）、《宁海县人民政府关于印发宁海县国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（宁政发〔2015〕17号）、《宁海县人民政府关于修改〈宁海县国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定〉的决定》（宁政发〔2017〕49号）等。
五、房屋面积与用途的确定
(一)被征收房屋的建筑面积和土地面积，以产权证记载面积为准。
(二)被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经自然资源主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按自然资源主管部门批准的用途认定。
六、非住宅房屋的货币补偿与补助方案
(一)房屋价值的补偿
被征收房屋评估价值(不包括装修及附属物等补偿金额，下同）由依法选定或者确定的评估机构（以下简称评估机构）根据评估比准价格，结合房屋建筑结构、建筑面积、成新、层次、容积率等因素评估确定。被征收房屋装修及附属物的评估价值，由同一家评估机构评估确定。
本项目预评估时点为2023年5月25日，办公房屋比准案例设定为：用途为办公，土地使用权类型为出让，房屋结构等级为钢混二等，层高3.3米，层次为五层以下，已使用年限为20年（2003年建成），综合修正系数为1.0，室内无装修。办公房屋预评估比准价格为7600元/平方米。本项目办公房屋最终评估比准价格由依法选定的评估机构以征收决定公告之日为评估时点确定。
(二)货币补偿补助
按被征收房屋评估价值的27％给予货币补偿补助。被征收人选择产权调换方式的，房屋征收部门不支付货币补偿补助。
(三)一次性搬迁和临时安置费
办公房屋按被征收房屋评估价值的3%补偿，工业、仓储房屋按被征收房屋评估价值的5％补偿。
(四)重大设施搬迁损失补偿费
对被征收房屋中搬迁后无法恢复使用的电梯、中央空调、电信总机、监控系统、变配电系统等重大设施，经具有相关资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估补偿。补偿后的重大设施由被征收人自行处置。
(五)停产停业损失补偿费
办公、工业、仓储房屋按被征收房屋评估价值的5％或者按被征收房屋建筑面积或按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。办公房屋的标准容积率为2.0，工业、仓储房屋的标准容积率为1.0。
七、非住宅房屋的产权调换补偿与补助方案
(一)产权调换房屋及土地
办公房屋的产权调换房屋为学东家园D3商业房屋。提供与被征收办公房屋面积或者评估价值相当的产权调换房屋，并按评估价值结算差价。选房办法另行制定。
工业房屋的产权调换土地为宁海县中小企业安置区工业土地。安置工业土地面积原则上不得超过被征收工业土地面积，差价部分以货币结算。
(二)产权调换房屋预评估比准价格
学东家园D3商业房屋预评估时点为2023年5月25日，比准案例设定为：用途为商业，土地使用权类型为出让，房屋结构等级为钢混二等，层次为地面第一层，层高4.5米，已使用年限为7年，商业综合修正系数为1.04，门面宽4.0米，进深15.0米（即门面宽深比为0.27），室内无装修。预评估比准价格为17530元/平方米。
产权调换房屋及土地的最终价格由评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
(三)一次性搬迁和临时安置费
办公房屋按被征收房屋评估价值的3%补偿，工业、仓储房屋按被征收房屋评估价值的5％补偿。
(四)重大设施搬迁损失补偿费
对被征收房屋中搬迁后无法恢复使用的电梯、中央空调、电信总机、监控系统、变配电系统等重大设施，经具有相关资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估补偿。补偿后的重大设施由被征收人自行处置。
(五)停产停业损失补偿费
办公、工业、仓储房屋按被征收房屋评估价值的5％或者按被征收房屋建筑面积或按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。办公房屋的标准容积率为2.0，工业、仓储房屋的标准容积率为1.0。
八、奖励
被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的5％给予签约搬迁奖励。
九、补偿费支付方式及期限
(一)被征收人选择货币补偿的，被征收房屋在搬迁腾空后按补偿协议分期支付补偿费。
(二)被征收人选择产权调换的，被征收房屋搬迁腾空后，房屋征收部门支付40％补偿费，余款在产权调换房屋及土地交付时结算。
十、其他相关问题处理办法
(一)被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，两者选其一。
(二)方案未明确的补偿内容按本方案第四条补偿依据中有关规定办理。
十一、房屋征收部门和房屋征收实施单位
房屋征收部门：宁海县房屋征收管理中心。
房屋征收实施单位：宁海县城市房屋拆迁有限公司。
十二、签约期限、协议生效条件和搬迁期限
(一)签约期限。本项目签约期限为30日，具体起止日期在评估机构选定或者确定后由房屋征收部门另行公告。
(二)协议生效条件。在签约期限内签约比例达到100％的，补偿协议生效；未达到100％签约比例的，补偿协议不生效，本项目房屋征收决定效力终止。
(三)搬迁期限。本项目搬迁期限为90日，具体起止日期由房屋征收部门另行公告。
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关规定，宁海县人民政府已组织相关部门拟订了《老客运总站南地块项目（南1号地块） 国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》，现将方案起草情况说明如下：
一、方案起草背景
为推进我县城市化建设进程，促进国民经济和社会发展，拟对老客运总站南地块项目（南1号地块） 范围内国有土地上的房屋进行征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规、政策文件，需对老客运总站南地块项目（南1号地块） 范围内的被征收房屋拟订房屋征收补偿方案。
二、方案起草过程
2023年6月8日，县政府组织县发改局、县自然资源和规划局、县城投集团等单位对方案进行了充分论证，现形成征求意见稿。
三、方案主要内容及依据
（一）政策依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人大常委会公告第14号）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市政府令第219号，根据市政府令第244号第一次修正，第248号第二次修正）、《宁波市人民政府关于印发宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（甬政发〔2021〕28号）、《宁海县人民政府关于印发宁海县国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（宁政发〔2015〕17号）、《宁海县人民政府关于修改〈宁海县国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定〉的决定》（宁政发〔2017〕49号）等。
（二）方案内容：方案共12条，明确了①项目征收基本情况②补偿依据③补偿方式及补偿补助方案④政策性奖励⑤其他。
四、目的
在宁海县人民政府门户网站公开发布和在征收范围内张贴公告。被征收人如对该方案有意见及建议，在征求意见期限内，以书面形式向宁海县城市房屋拆迁有限公司反映。宁海县人民政府通过梳理反馈的意见，对方案进行修改后形成《老客运总站南地块项目（南1号地块） 国有土地上房屋征收补偿方案》。