（征求意见稿）
为推进我县城市化建设进程，改善居民住宅条件和生活环境，促进国民经济和社会发展，拟对柔石中学东地块项目范围内国有土地上的房屋进行征收。为维护征收当事人的合法权益，确保房屋征收工作正常开展，按照国有土地上房屋征收补偿相关政策法规，结合该地块的实际，制定本方案。
一、征收目的
本项目系政府组织实施的旧城区改建需要的房屋征收项目，符合法定公共利益。
二、征收范围
东至空地，南至西大街，西至空地，北至停车场（具体以县人民政府公布的征收范围为准）。
三、调查的基本情况
该地块征收房屋建筑面积538.45平方米，土地面积538.90平方米，总户数2户，均为住宅户。
四、补偿依据
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人大常委会公告第14号）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市人民政府令第219号，根据市人民政府令第244号第一次修正、第248号第二次修正）、《宁波市人民政府办公厅关于修改、废止和宣布失效部分市政府和市政府办公厅行政规范性文件的通知》（甬政办发〔2026〕18号）、《宁海县人民政府关于印发宁海县国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（宁政发〔2024〕17号）等。
五、房屋面积与用途的确定
(一)被征收房屋的建筑面积和土地面积，以产权证记载面积为准。
(二)被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经自然资源和规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按自然资源和规划主管部门批准的用途认定。
六、住宅房屋的货币补偿与补助方案
(一)房屋价值的补偿
被征收住宅房屋价值由依法选定或者确定的评估机构（以下简称评估机构）根据评估比准价格，结合房屋建筑结构、建筑面积、成新、层次、容积率等因素评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。
本项目预评估时点为2026年8月1日，按照市场比较法评估，住宅比准案例设定为：用途为住宅，土地使用权类型为出让，房屋结构等级为砖混二等，南中朝向（朝向调整系数为0），落地房屋不作层次差价率调整（层次差价率为0），已使用年限为20年（2006年建成），层高≤4.2米（层高调整系数为1.0），落地房屋其他影响因素调整系数为1.0，室内无装修，住宅房屋预评估比准价格为14500元/平方米。本项目住宅房屋最终评估比准价格由评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。
(二)货币补偿补助
被征收人选择货币补偿方式的，按被征收房屋评估价值的10％给予货币补偿补助。
（三）住宅房屋购房补助
住宅房屋被征收人选择货币补偿，并将货币补偿资金（被征收房屋评估价值和货币补偿补助资金）全额兑换成房票，在征收补偿协议生效之日起12个月内购买本市行政区域内住宅房屋（含车库、车位）的，凭不动产权证和购房纳税凭证（购买住宅房屋为期房的，凭网签备案的买卖合同和全款购房凭证）,可按被征收房屋评估价值（实际购房资金少于被征收住宅房屋评估价值的按购房纳税凭证记载的价税合计资金）10%的比例给予购房补助；超过期限的，不予补助。
征收补偿协议生效后，住宅房屋被征收人在房屋征收范围公告发布后，已经购买本市行政区域内住宅房屋（含车库、车位）的，可按前款规定给予购房补助。
(四)一次性补偿搬迁费
按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，低于1万元的，按1万元补偿。
(五)临时过渡费补助
按被征收房屋建筑面积每月每平方米15元计算，其中每月不足800元的，按800元补偿。补助期限为6个月。
七、住宅房屋的产权调换补偿与补助方案
(一)产权调换房屋房源
产权调换住宅房屋房源为房屋征收部门提供的金宸台，为成套房。金宸台为建筑面积约110平方米、130平方米档次产权调换房屋。产权调换住宅房屋按评估价值与被征收住宅房屋补偿价值结算差价，选房办法另行制定。
(二)产权调换房屋预评估比准价格
金宸台预评估时点为2026年8月1日，按照市场比较法评估，比准案例设定为：用途为住宅，土地使用权类型为出让，房屋结构等级为钢混一等，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），房龄为5年（2021年建成），内部无装修，产权调换房屋预评估比准价格为14700元/平方米。
产权调换住宅房屋最终评估比准价格由评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定，每套产权调换住宅房屋的具体价格将结合层次与朝向差价率评估确定。
(三)住宅房屋产权调换的补偿面积
按被征收住宅房屋补偿价值（包括被征收住宅房屋评估价值与住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和）与产权调换住宅房屋评估比准价格换算，根据换算结果再增加12％的产权调换面积补助与本条第（四）项电梯的公摊面积补助后，其建筑面积仍低于被征收住宅房屋建筑面积的，再增加两者差额部分，向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。补助面积部分不支付房款。
(四)住宅房屋产权调换公摊面积补助
产权调换住宅房屋为设置电梯建筑的，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠之前，给予公摊面积补助：每单元设置1部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置2部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。补助面积部分不支付房款。
(五)住宅房屋产权调换差价结算补助
根据换算结果面积再增加12％的产权调换面积补助与电梯的公摊面积补助后，其建筑面积低于被征收住宅房屋建筑面积的差额部分和向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠15平方米内建筑面积部分，按该部分房屋评估价值的10％给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。超过15平方米至45平方米（含）部分，按该房屋评估价值结算。超过45平方米以上部分，按该房屋评估价值上浮10％结算。
产权调换住宅房屋的储藏室以建设搭配为准，按照评估价值的10％给予差价结算补助；地下停车位签约时预定，按照评估价值的10％给予差价结算补助。
(六)一次性补偿搬迁费
按被征收房屋建筑面积每平方米350元计算，低于1万元的，按1万元补偿。
(七)临时安置费
过渡期限内，被征收人可以选择自行安排过渡房屋。房屋征收部门应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后6个月内的临时安置费。临时安置费按被征收房屋建筑面积每月每平方米15元计算，其中每月不足800元的，按800元补偿。
超过补偿安置协议约定的过渡期限未交付用于产权调换住宅房屋的，自逾期之月起按最新的临时安置费核算标准的2倍支付临时安置费。如被征收人确实需要周转房屋的，将在全县范围内调剂落实。
八、奖励
被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，按被征收房屋评估价值的10％给予签约搬迁奖励，每户低于2万元的，按2万元奖励。
对被征收房屋使用性质为住宅用途的，选择货币补偿能够在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的产权户，另行奖励5万元；否则，不给予奖励。
房票购房奖励的具体规定将另行公告。
九、其他事项
（一）被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
(二)征收私有住宅房屋，对仅拥有房屋公用部位面积的被征收人实行货币补偿，不作房屋产权调换。
(三)被征收人自补偿协议生效之日起五年内仍可以享受原被征收房屋的学区就学。
(四)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行前建造的未经登记建筑，可按照合法建筑的有关规定给予补偿。
1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行后至1996年4月1日《宁波市城市规划管理条例》施行前合法用地上建造的未经登记建筑，可按照合法建筑的有关规定进行补偿。
1996年4月1日《宁波市城市规划管理条例》施行后已领取建设工程规划许可证建造的未经登记建筑，可按照合法建筑有关规定给予补偿。
1996年4月1日《宁波市城市规划管理条例》施行后至2010年11月1日《关于建立宁海县制止和查处违法用地违法建设联动工作机制的意见》发布前合法用地上建造的未经登记建筑，当事人在征收期限内配合房屋征收工作自愿拆除的，可按照合法建筑的90％给予补偿。
（五）选择产权调换的被征收人在结算时按规定缴纳物业专项维修资金。
(六)方案未明确的补偿内容按本方案第四条补偿依据中有关规定办理。
十、房屋征收部门和房屋征收实施单位
房屋征收部门：宁海县房屋征收管理中心。
房屋征收实施单位：宁海县城市房屋拆迁有限公司。
十一、签约期限、协议生效条件和搬迁期限
(一)签约期限。本项目签约期限为30日，具体起止日期在评估机构选定或者确定后由房屋征收部门另行公告。
(二)协议生效条件。在签约期限内签约比例达到100％的，补偿协议生效；未达到100％签约比例的，补偿协议不生效，本项目房屋征收决定效力终止。
(三)搬迁期限。本项目搬迁期限为60日，具体起止日期由房屋征收部门另行公告。