宁海县物业小区公共设施维护管理办法
（征求意见稿）
第一章 总 则
第一条 为加强本县物业小区公共设施维护管理，落实物业服务企业维护保养主体责任，保障设施安全、规范、有效运行，提升居民居住品质，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》、《宁波市物业专项维修资金管理办法》等法律法规，结合本县实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本县行政区域内依法实施物业管理的住宅小区内共用部位、共用设施设备（以下简称“公共设施”）的日常巡查、检查、保养、维修及监督管理工作。
第三条 公共设施维护管理遵循“企业主责、属地管理、行业监督、依法依规、全程留痕”的原则。
第四条 宁海县住房和城乡建设局（以下简称“县住建局”）是全县物业小区公共设施维护管理的行政主管部门，负责政策制定、业务指导、监督考核及信用考核管理。其中，电梯、消防、配电等专业设施的隐患认定、整改复核、验收销号由县住建局、县市场监管局、县消防救援局按职责负责。各镇乡（街道）按照属地原则，具体负责辖区内物业小区公共设施维护的例行抽查、问题督办和矛盾调处。
第二章 维护管理责任与要求
第五条 物业服务企业是公共设施维护管理的第一责任主体，县住建局负监管责任，街道负统筹协调责任，社区负协助配合责任。
第六条 物业服务企业应当按照物业服务合同约定及本办法规定，建立并严格执行 “日常巡查、定期检查、年度维保” 的三级维护管理制度。基本要求如下：
（一）日常巡查（每日）
物业服务企业工作人员应每日对公共照明、安防监控、道路、楼道、电梯运行、消防及水电设施等外观与基本运行状态进行巡视。发现异常（异响、漏水、断电、报警等）须立即登记，并启动处置程序。小故障当日修复，复杂问题采取临时安全措施并列入维修计划。
（二）定期检查（每月）
物业服务企业工作人员应每月对电梯机房、消防泵房、配电室、监控室等重点设施设备进行运行状态检查和安全隐患排查，依据设施设备维保规范，对电梯、消防、供排水、监控等专业设施进行基础的清洁、紧固、调整、润滑等相关保养工作。对于涉及特种设备及专业消防设施的，须由具备相应资质的第三方维保单位按合同执行。
（三）年度维保（每年）
物业服务企业工作人员应每年进行一次全面的设施设备安全检测（如电梯年检、消防设施年检等，必须委托具备相应资质的第三方机构实施），并依据检测报告制定下一年度维修、更新或改造计划。物业服务企业应要求第三方维保单位按合同约定开展年度全面的保养、维修工作。
第七条 物业服务企业应建立“一区一档”的电子或纸质台账，包括：
1、设施设备清单及基础信息；
2、日巡查记录（含巡查人、时间、巡查情况、现场照片）；
3、月检查记录（含检查人、时间、检查情况、现场照片）；
4、问题整改闭环记录（发现-登记-整改-复核-销号）；
5、年度维保报告及维修、改造记录。
台账应真实、完整、可追溯，保存期限不少于3年。
第八条 物业服务企业应在小区物业服务中心、宣传栏或单元门厅等显著位置，公示“三级维护管理”责任人员及联系方式，并确保报修渠道畅通有效，对业主报修诉求应有响应、有记录、有回访。
第三章 监督管理与巡查
第九条 建立“企业自查、属地抽查、县级监督”的三级管理体系。
（一）企业自查：物业服务企业项目经理应每月组织一次全面自查，对照台账核对现场，发现问题自行整改。
（二）属地抽查：各镇乡（街道）履行属地管理职责，每月对辖区小区进行“四不两直”（不发通知、不打招呼、不听汇报、不用陪同接待、直奔基层、直插现场）地抽查，对投诉集中、重复发生类似设施问题及发生过设施事故的小区应提高检查频次，每月不少于两次。同时，按社区网格或责任片区，收集业主意见、了解隐患整改率和业主报修响应情况并及时向镇乡（街道）汇报。
（三）县级监督：县住建局每季度组织开展至少一次联合抽查，可邀请消防、市场监督等相关部门及专家参与，对各小区设施设备情况进行评价，同时将此次评价结果作为信用分考核依据。
第十条 巡查检查应使用统一规范的检查记录表（参考附件），做到拍照留痕、问题描述清晰、责任指向明确。对发现的问题，应明确整改内容、期限及责任人。
第四章 问题闭环处理与应急管理
第十一条 实施 “发现—登记—整改—复核—销号” 的全流程闭环管理。
一般问题：物业服务企业应在3个工作日内完成整改。整改完成后，在“一区一档”的问题整改闭环记录台账中进行销号。
重大隐患：如电梯骤停、消防管网无水、配电柜冒烟等直接影响人身安全的问题，物业服务企业须立即采取停用、警戒、设置安全警示标识、启动应急备用方案等应急控制措施，并在1小时内报告社区及行业主管部门（县住建局及相关专业部门），社区同步报告镇乡（街道）并协助做好现场秩序维护与居民告知。企业须在24小时内完成应急修复或采取可靠的临时替代方案以消除即时危险，并制定彻底整改方案。彻底整改的期限根据专业评估确定，但在彻底整改完成前，必须确保临时安全措施有效且持续监测。
逾期未整改问题：镇乡（街道）在抽查中发现设施设备仍未整改的，可上报县住建局，由县住建局约谈物业服务企业项目经理或负责人。
第十二条 涉及动用物业专项维修资金的中大型维修、更新或改造，物业小区业委会（物业管理委员会）应按照《宁波市物业专项维修资金管理办法》及相关指导规则，及时启动申请程序，并做好业主解释和应急安全防护工作。镇乡（街道）、社区应予以协调指导。
第五章 考核评价与处理
第十三条 县住建局将物业小区公共设施维护管理情况纳入物业服务企业信用评价考核。
存在下列情形之一的，视情节轻重，予以信用扣分或降级处理：
1、未按本办法第七条、第八条规定建立并有效运行“三级维护管理制度”、未建立真实完整的“一区一档”台账、或故意伪造、篡改台账记录的；
2、因巡查保养不到位，导致设施设备发生一般及以上等级安全责任事故的；
3、对县住建局或镇乡（街道）书面下达的整改通知，无正当理由逾期未整改、整改不到位或弄虚作假以应付检查的；
4、违反本办法第十一条规定，对重大隐患未及时采取应急措施或未在规定时限内完成应急响应的。
物业服务企业及其工作人员在公共设施维护管理中，违反相关法律、法规、规章规定的，除依照本办法进行信用处理外，由县住建局或其他有关部门依法予以行政处罚；造成严重后果的，依法追究法律责任。
第六章 附 则
第十四条 本办法由宁海县住房和城乡建设局负责解释。
第十五条 本办法自印发之日起施行。
宁海县住房和城乡建设局
2026年5月21日
《宁海县物业小区公共设施维护管理办法》起草说明
一、文件制定的必要性、可行性和基本情况
为加强本县物业小区公共设施维护管理，落实物业服务企业维护保养主体责任，保障设施安全、规范、有效运行，提升居民居住品质，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》、《宁波市住宅小区物业管理条例》、《宁波市物业专项维修资金管理办法》等法律法规，结合本县实际，制定本办法。
物业小区公共设施（共用部位、共用设施设备）的正常运行直接关系到业主日常生活和生命财产安全。当前部分物业服务企业存在巡查保养不到位、台账不健全、应急响应不及时等问题，导致电梯故障、消防管网无水、配电设施老化等隐患频发。本办法通过建立“企业自查、属地抽查、县级监督”的三级管理体系和“日常巡查、定期检查、年度维保”的三级维护制度，明确各方法律责任，具有较强的现实必要性和实施可行性。
二、起草程序说明
我局在充分调研、多次讨论的基础上，形成了《宁海县物业小区公共设施维护管理办法（征求意见稿）》。于2026年5月15日将征求意见稿通过“浙政钉”发送县级有关部门征求意见，要求于5月20日前反馈。结合各相关单位反馈意见对征求意见稿进行修改补充，形成本办法送审稿。
三、文件涉法内容说明
本实施办法依据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《浙江省物业管理条例》《宁波市住宅小区物业管理条例》《宁波市物业专项维修资金管理办法》等法律法规制定，共分为总则、维护管理责任与要求、监督管理与巡查、问题闭环处理与应急管理、考核评价与处理、附则等章节，主要内容如下：
第一章 总则（第一条至第四条）
明确制定目的、适用范围（本县物业小区公共设施维护管理）。
确立“企业主责、属地管理、行业监督、依法依规、全程留痕”的原则。
明确县住建局为行政主管部门，负责政策制定、监督考核及信用管理；电梯、消防、配电等专业设施的隐患认定由县住建局、县市场监管局、县消防救援局按职责负责；镇乡（街道）负责属地抽查、问题督办和矛盾调处。
第二章 维护管理责任与要求（第五条至第八条）
明确物业服务企业为第一责任主体，街道统筹协调，社区协助配合。
规定“日常巡查（每日）、定期检查（每月）、年度维保（每年）”的三级维护制度，并细化各项具体内容。
要求建立“一区一档”电子或纸质台账，包括设施清单、巡查记录、检查记录、整改闭环记录、年度维保报告等，保存不少于3年。
要求公示责任人员及联系方式，保障报修渠道畅通，有响应、有记录、有回访。
第三章 监督管理与巡查（第九条至第十条）
建立“企业自查（项目经理每月全面自查）、属地抽查（镇乡街道每月“四不两直”抽查，投诉集中小区每月不少于两次）、县级监督（县住建局每季度联合抽查）”的三级管理体系。
要求巡查检查拍照留痕、问题描述清晰，明确整改内容、期限及责任人。
第四章 问题闭环处理与应急管理（第十一条至第十二条）
实施“发现—登记—整改—复核—销号”全流程闭环管理。
一般问题3个工作日内整改完成；重大隐患（如电梯骤停、消防管网无水等）须立即采取应急控制措施，1小时内报告，24小时内完成应急修复或临时替代方案。
逾期未整改问题由镇乡街道上报县住建局，约谈企业负责人。
涉及动用物业专项维修资金的中大型维修，按《宁波市物业专项维修资金管理办法》启动申请程序。
第五章 考核评价与处理（第十三条）
将公共设施维护管理情况纳入物业服务企业信用评价考核。
列举信用扣分或降级处理的情形：未建立或伪造台账、因巡查保养不到位导致安全责任事故、对整改通知逾期未整改或弄虚作假、重大隐患未及时应急响应等。
违反法律法规的，依法予以行政处罚；造成严重后果的，依法追究法律责任。
第六章 附则（第十四条至第十五条）
明确本办法由县住建局负责解释，自印发之日起施行。
四、其他说明
本办法实施前已按相关规范建立“一区一档”台账及三级维护制度的住宅小区，应按照本办法要求进行补充完善，无需完全重置。涉及电梯、消防等专业设施的年检及维保合同，应在合同续签时逐步纳入本办法规定的管理要求。