根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关规定，本人民政府已组织有关部门对大湾塘地块房屋征收补偿方案进行了论证，现予以公布，征求公众意见。

本房屋征收补偿方案征求意见期限为2025年1月22日至2025年2月21日。

被征收人对该房屋征收补偿方案有异议的，请将书面意见反馈至下列任一地点，落款请注明姓名、住址、联系电话、身份证号码等基本信息。

一、宁海县房屋征收管理中心（地址：宁海县大中山商务楼A座615室，联系电话：0574-65060059）。

二、宁海县城市房屋拆迁有限公司（地址：宁海县跃龙街道兴宁中路37号406、407、411室，联系电话：0574-65577875）。

特此公告。

附件：大湾塘地块国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）

宁海县人民政府

2025年1月22日

（征求意见稿）

为推进我县城市化建设进程，改善居民住房条件和生活环境，促进国民经济和社会发展，拟对大湾塘地块范围内国有土地上的房屋进行征收。为维护征收当事人的合法权益，确保房屋征收工作正常开展，按照国有土地上房屋征收补偿相关政策法规，结合该地块的实际，制定本方案。

一、征收目的

本项目系政府组织实施的旧城区改建需要的房屋征收项目，符合法定公共利益。

二、征收范围

东至银菊北路，南至中山西路，西至外环西路，北至怡惠西路（详见拟征收红线图）。  

三、调查的基本情况

该地块征收房屋建筑面积约47043平方米，土地面积约69326平方米，总户数60户，12户住宅，48户非住宅。

四、补偿依据

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人大常委会公告第14号）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市人民政府令第219号，根据市人民政府令第244号第一次修正、第248号第二次修正）、《宁波市人民政府关于印发宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（甬政发〔2024〕56号）、《宁海县人民政府关于印发宁海县国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（宁政发〔2024〕17号）等。

五、房屋面积与用途的确定

(一)被征收房屋的建筑面积和土地面积，以产权证记载面积为准。

(二)征收砖混结构住宅房屋，同一楼梯单元相同套型房屋因建筑面积计算规则改变造成房屋所有权证记载的建筑面积各户不一致的，以其中最大一套房屋的建筑面积作为本单元相同套型被征收房屋的建筑面积认定。最大一套房屋不包括带阁楼的顶层房屋。

(三)被征收房屋的用途，按房屋所有权证记载的用途确定；房屋所有权证未记载用途或者经自然资源和规划主管部门依法批准改变用途，但未作房屋用途变更登记的，按自然资源和规划主管部门批准的用途认定。

1．《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行前已改变用途并按改变后的用途延续使用的，可以按改变后的用途认定；其中改变为商业用途的，应当取得合法有效的营业执照。

2．1990年4月1日以后，未经自然资源和规划行政主管部门同意擅自改变房屋用途的，按原房屋用途认定。其中住宅房屋实际改为商业用途并以改变后的用途使用，且取得合法有效营业执照或其他有效证明的被征收房屋，给予营业补助，2015年9月1日后不予补偿。计算公式为：改变房屋用途营业补助=（按商业用途市场评估价值－按原用途市场评估价值）×系数。

《中华人民共和国城市规划法》1990年4月1日施行后至2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行前，系数为50％。

2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》施行后至2015年9月1日《宁海县人民政府办公室关于印发宁海县放宽市场主体住所（经营场所）登记条件规定的通知》施行前，系数为30％。

经营面积原则上以工商登记资料记载的地面一层面积为准。工商登记资料未登记经营面积或与实际经营面积不符的，按地面一层实际经营面积核定。房屋部分改变用途的，原则上以结构自然间为单位划分用途。

六、住宅房屋的货币补偿与补助方案

(一)房屋价值的补偿

被征收住宅房屋价值由依法选定或者确定的评估机构（以下简称评估机构）根据评估比准价格，结合房屋建筑结构、建筑面积、成新、层次、容积率等因素评估确定。被征收房屋装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

本项目预评估时点为2024年12月20日，住宅房屋比准案例设定为：用途为住宅，土地使用权类型为出让，房屋结构等级为砖混二等，南中朝向（朝向调整系数为0），落地房屋不作层次差价率调整（层次差价率为0），已使用年限为20年（2004年建成），层高≤4.2米（层高调整系数为1.0），落地房屋其他影响因素调整系数为1.0，室内无装修。预评估比准价格为14980元/平方米。住宅房屋最终评估比准价格由评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

(二)货币补偿补助

被征收人选择货币补偿方式的，按被征收房屋评估价值的10％给予货币补偿补助。

（三）住宅房屋购房补助

住宅房屋被征收人选择货币补偿，并将货币补偿资金（被征收房屋评估价值和货币补偿补助资金）全额兑换成房票，在征收补偿协议生效之日起12个月内购买本市行政区域内住宅房屋（含车库、车位）的，凭不动产权证和购房纳税凭证（购买住宅房屋为期房的，凭网签备案的买卖合同和全款购房凭证）,可按被征收房屋评估价值（实际购房资金少于被征收住宅房屋评估价值的按购房纳税凭证记载的价税合计资金）10%的比例给予购房补助；超过期限的，不予补助。

征收补偿协议生效后，住宅房屋被征收人在房屋征收范围公告发布后，已经购买本市行政区域内住宅房屋（含车库、车位）的，可按前款规定给予购房补助。

（四）房票购房奖励

房票购房奖励的具体规定将另行公告。

(五)一次性补偿搬迁费

按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，低于1万元的，按1万元补偿。

(六)临时过渡费补助

按被征收房屋建筑面积每月每平方米15元计算，其中每月不足800元的，按800元补偿。补助期限为6个月。

七、住宅房屋的产权调换补偿与补助方案

(一)产权调换房屋房源

产权调换住宅房屋房源为房屋征收部门提供的方园小区、金宸台，均为成套房。方园小区为建筑面积约120平方米档次产权调换房屋，金宸台为建筑面积约110平方米、130平方米档次产权调换房屋。产权调换住宅房屋按评估价值与被征收住宅房屋补偿价值结算差价，选房办法另行制定。

(二)产权调换房屋预评估比准价格

方园小区预评估时点为2024年12月20日，比准案例设定为：用途为住宅，土地使用权类型为出让，房屋结构等级为钢混一等，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），房龄为6年（2018年建成），内部无装修。预评估比准价格为13020元/平方米。

金宸台预评估时点为2024年12月20日，比准案例设定为：用途为住宅，土地使用权类型为出让，房屋结构等级为钢混一等，南中朝向（朝向差价率为0），标准层次（层次差价率为0），房龄为3年（2021年建成），内部无装修。预评估比准价格为15130元/平方米。

产权调换住宅房屋最终评估比准价格由评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定，每套产权调换住宅房屋的具体价格将结合层次与朝向差价率评估确定。

(三)住宅房屋产权调换的补偿面积

按被征收住宅房屋补偿价值（包括被征收住宅房屋评估价值与住房困难补助或者低收入住房困难补偿之和）与产权调换住宅房屋评估比准价格换算，根据换算结果再增加12％的产权调换面积补助与本条第（四）项电梯的公摊面积补助后，其建筑面积仍低于被征收住宅房屋建筑面积的，再增加两者差额部分，向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠确定。补助面积部分不支付房款。

(四)住宅房屋产权调换公摊面积补助

产权调换住宅房屋为设置电梯建筑的，在向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠之前，给予公摊面积补助：每单元设置1部电梯的，补助建筑面积3平方米；每单元设置2部及以上电梯的，补助建筑面积10平方米。补助面积部分不支付房款。

(五)住宅房屋产权调换差价结算补助

根据换算结果面积再增加12％的产权调换面积补助与电梯的公摊面积补助后，其建筑面积低于被征收住宅房屋建筑面积的差额部分和向最接近产权调换住宅房屋建筑面积的套型上靠15平方米内建筑面积部分，按该部分房屋评估价值的10％给予差价结算补助，在差价结算时直接核减。超过15平方米至45平方米（含）部分，按该房屋评估价值结算。超过45平方米以上部分，按该房屋评估价值上浮10％结算。

产权调换住宅房屋的储藏室以建设搭配为准，按照评估价值的10％给予差价结算补助；地下停车位签约时预定，按照评估价值的10％给予差价结算补助。

(六)一次性补偿搬迁费

按被征收房屋建筑面积每平方米300元计算，低于1万元的，按1万元补偿。

(七)临时安置费

过渡期限内，被征收人可以选择自行安排过渡房屋。房屋征收部门应当支付其自搬迁之月起至用于产权调换住宅房屋交付后6个月内的临时安置费。临时安置费按被征收房屋建筑面积每月每平方米15元计算，其中每月不足800元的，按800元补偿。

超过补偿安置协议约定的过渡期限未交付用于产权调换住宅房屋的，自逾期之月起按最新的临时安置费核算标准的2倍支付临时安置费。如被征收人确实需要周转房屋的，将在全县范围内调剂落实。

八、非住宅房屋的货币补偿与补助方案

(一)房屋价值的补偿

被征收商业房屋价值由评估机构根据评估比准价格，结合房屋建筑结构、建筑面积、成新、层次、容积率等因素评估确定。本项目预评估时点为2024年12月20日，商业房屋比准案例设定为：用途为商业，土地使用权类型为出让，房屋结构等级为砖混二等，层次为地面第一层，层高4.2米，已使用年限为20年（2004年建成），商业综合修正系数为1.00，门面宽3.5米，进深10.0米（即门面宽深比为0.35），室内无装修。外环西路、怡惠西路商业房屋预评估比准价格为15620元/平方米，宁昌西路商业房屋预评估比准价格为15850元/平方米，区内商业房屋预评估比准价格为12590元/平方米。被征收商业房屋最终评估比准价格由评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。

被征收办公、工业、仓储和其他类型非住宅房屋价值由评估机构以征收决定公告之日为评估时点，按照规定的房屋征收评估办法评估确定。

被征收房屋的装修及附属物由同一家评估机构评估确定。

(二)货币补偿补助

按被征收房屋评估价值的27％给予货币补偿补助。

(三)一次性搬迁和临时安置费

商业、办公房屋按被征收房屋评估价值的3%补偿；工业、仓储和其他类型非住宅房屋按被征收房屋评估价值的5%补偿。

(四)重大设施搬迁损失补偿费

对被征收房屋中搬迁后无法恢复使用的电梯、中央空调、电信总机、监控系统、变配电系统等重大设施，经具有相应资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估补偿，补偿后的重大设施由被征收人自行处置。

（五）停产停业损失补偿费

1.商业、办公房屋，按被征收房屋评估价值的5%补偿。

2.工业、仓储和其他类型非住宅房屋，按被征收房屋评估价值的5%，或按被征收房屋建筑面积或按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。房屋标准容积率：工业、仓储房屋为1.0，其他类型非住宅房屋按最新宁海县国有建设用地基准地价中的容积率标准执行。

九、非住宅房屋的产权调换补偿与补助方案

(一)产权调换房屋房源

商业、办公和其他类型非住宅房屋的产权调换房屋房源为学府家园东侧（靖海路）商业房屋。工业、仓储房屋的产权调换房屋房源为宁海县中小企业安置区。产权调换面积与被征收非住宅房屋建筑面积或者评估价值相当，并按评估价值结算差价，选房办法另行制定。

(二)产权调换房屋预评估比准价格

学府家园东侧（靖海路）商业房屋预评估时点为2024年12月20日，比准案例设定为：用途为商业，土地使用权类型为国有出让，房屋结构等级为钢混二等，层次为地面第一层，层高4.2米，房龄为6年（2018年建成），商业综合修正系数为1.00，门面宽4.0米，进深12.5米（即门面宽深比为0.32），无室内装修。预评估比准价格为17020元/平方米。产权调换商业房屋最终评估比准价格由评估机构以征收决定公告之日为评估时点评估确定。

(三)一次性搬迁和临时安置费

1．商业、办公房屋按被征收房屋评估价值的3%补偿；选择产权调换的被征收人过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被征收房屋评估价值的3‰增加补偿。

2．工业、仓储和其他类型非住宅房屋按被征收房屋评估价值的5%补偿；选择产权调换的被征收人过渡期限超过12个月的，自超过之月起每月按被征收房屋评估价值的5‰增加补偿。

(四)重大设施搬迁损失补偿费

对被征收房屋中搬迁后无法恢复使用的电梯、中央空调、电信总机、监控系统、变配电系统等重大设施，经具有相应资质的评估机构按重置价格结合成新扣除残值进行评估补偿。补偿后的重大设施由被征收人自行处置。

（五）停产停业损失补偿费

1．商业、办公房屋，按被征收房屋评估价值的5%补偿。

2．工业、仓储和其他类型非住宅房屋，按被征收房屋评估价值的5%，或按被征收房屋建筑面积或按标准容积率计算的建筑面积每平方米200元计算，从高给予补偿。房屋标准容积率：工业、仓储房屋为1.0，其他类型非住宅房屋按最新宁海县国有建设用地基准地价中的容积率标准执行。

十、奖励

被征收人在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的，住宅房屋按被征收房屋评估价值的10％给予签约搬迁奖励，每户低于2万元的，按2万元奖励；非住宅房屋按被征收房屋评估价值的5％给予签约搬迁奖励。

对被征收房屋使用性质为住宅或商业用途的，选择货币补偿能够在签约期限内签订补偿协议并在搬迁期限内完成搬迁的产权户，另行奖励5万元。否则，不给予奖励。

十一、其他事项

(一)被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，两者选其一。被征收人选择产权调换方式的，房屋征收部门不支付货币补偿补助。

(二)征收私有住宅房屋，对仅拥有房屋公用部位面积的被征收人实行货币补偿，不作房屋产权调换。

(三)商住房屋以地面一层为商业房屋，二层及以上为住宅房屋，并按不同用途进行评估。

(四)被征收人自补偿协议生效之日起五年内仍可以享受原被征收房屋的学区就学。

(五)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行前建造的未经登记建筑，可按照合法建筑的有关规定给予补偿。

1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行后至1996年4月1日《宁波市城市规划管理条例》施行前合法用地上建造的未经登记建筑，可按照合法建筑的有关规定进行补偿。

1996年4月1日《宁波市城市规划管理条例》施行后已领取建设工程规划许可证建造的未经登记建筑，可按照合法建筑有关规定给予补偿。

1996年4月1日《宁波市城市规划管理条例》施行后至2010年11月1日《关于建立宁海县制止和查处违法用地违法建设联动工作机制的意见》发布前合法用地上建造的未经登记建筑，当事人在征收期限内配合房屋征收工作自愿拆除的，可按照合法建筑的90％给予补偿。

（六）选择产权调换的被征收人在结算时按规定缴纳物业专项维修资金。

（七）属于低收入住房困难家庭的住宅房屋被征收人，其被征收住宅房屋建筑面积每户低于54平方米最低补偿建筑面积标准的，不足54平方米部分按评估比准价格给予低收入住房困难补偿，但被征收人他处另有房屋的除外。被征收人选择产权调换的，产权调换房屋建筑面积54平方米部分或者被征收房屋补偿价值（含低收入住房困难补偿）部分不结算差价；产权调换房屋建筑面积超过54平方米部分且超过被征收房屋补偿价值的，按规定结算差价。

对不符合低收入住房困难家庭的被征收人，其被征收住宅房屋建筑面积低于54平方米的，不足54平方米部分按被征收房屋评估比准价的50％给予住房困难补助，但被征收人他处另有房屋的除外。

低收入住房困难补偿、住房困难补助，由被征收人自行向房屋征收部门提出申请，按《宁波市国有土地上房屋征收中低收入住房困难补偿和住房困难补助申请办法》（甬政办发〔2015〕107号）的规定办理。

(八)方案未明确的补偿内容按本方案第四条补偿依据中有关规定办理。

十二、房屋征收部门和房屋征收实施单位

房屋征收部门：宁海县房屋征收管理中心。

房屋征收实施单位：宁海县城市房屋拆迁有限公司。

十三、签约期限、协议生效条件和搬迁期限

(一)签约期限。本项目签约期限为30日，具体起止日期在评估机构选定或者确定后由房屋征收部门另行公告。

(二)协议生效条件。在签约期限内签约比例达到80％以上的，补偿协议生效；未达到80％以上签约比例的，补偿协议不生效，本项目房屋征收决定效力终止。

(三)搬迁期限。本项目搬迁期限为90日，具体起止日期由房屋征收部门另行公告。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》等相关规定，宁海县人民政府已组织相关部门拟订了《大湾塘国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）》，现将方案起草情况说明如下：

一、方案起草背景

为推进我县城市化建设进程，改善居民住房条件和生活环境，促进国民经济和社会发展，拟对大湾塘地块范围内国有土地上的房屋进行征收。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、法规、政策文件，需对大湾塘地块范围内的被征收房屋拟订房屋征收补偿方案。

二、方案起草过程

2025年1月13日，县政府组织县发改局、自然资源和规划局、住建局（房管中心）、文广旅游局（文物保护管理所）、房屋征收管理中心、城投集团、跃龙街道办事处等有关单位对方案进行了充分论证，现形成征求意见稿。

三、方案主要内容及依据

（一）政策依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》（浙江省人大常委会公告第14号）、《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》（市人民政府令第219号，根据市人民政府令第244号第一次修正、第248号第二次修正）、《宁波市人民政府关于印发宁波市国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（甬政发〔2024〕56号）、《宁海县人民政府关于印发宁海县国有土地上房屋征收补偿、补助、奖励规定的通知》（宁政发〔2024〕17号）等。

（二）方案内容：方案共13条，明确了①项目征收基本情况②补偿依据③补偿方式及补偿补助方案④政策性奖励⑤其他。

四、目的

在宁海县人民政府门户网站公开发布和在征收范围内张贴公告。被征收人如对该方案有意见及建议，在征求意见期限内，以书面形式向宁海县城市房屋拆迁有限公司反映。宁海县人民政府通过梳理反馈的意见，对方案进行修改后形成《大湾塘地块国有土地上房屋征收补偿方案》。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《浙江省国有土地上房屋征收与补偿条例》《宁波市国有土地上房屋征收与补偿办法》等有关规定，大湾塘地块国有土地上房屋征收补偿方案（征求意见稿）于2025年1月22日至2025年2月21日公开征求了公众意见。期间未收到被征收人及其他公众意见。

特此公告。

宁海县人民政府

2025年2月27日